Digitalisasi Peralihan Hak atas Tanah: Sistem PERINTIS ATR/BPN
Target balik nama 10 hari mengubah cara klien menyusun jadwal closing. Percepatan administratif itu bermanfaat, tetapi tidak menggantikan uji tuntas yuridis dan fisik yang dijalankan secara mandiri.
Kepastian waktu merupakan kebutuhan utama dalam transaksi pertanahan. Pembeli membutuhkan kejelasan kapan balik nama selesai, penjual berkepentingan menuntaskan kewajibannya, sementara pelaku usaha harus menyelaraskan transaksi dengan jadwal pembiayaan dan pembangunan.
Layanan Peralihan Hak Terintegrasi atau PERINTIS membuka peluang memperbaiki kepastian tersebut. Kehadirannya di Kantor Pertanahan Kota Semarang dan Kabupaten Semarang membawa perubahan yang langsung relevan bagi klien kami, terutama dalam menyiapkan dokumen dan mengoordinasikan tahapan transaksi.[1]
- UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA), Pasal 19
- PP No. 24 Tahun 1997 jo. PP No. 18 Tahun 2021
- Kepmen ATR/Ka. BPN No. 1803/SK-HR.01/VIII/2026
- SEB Menteri ATR/BPN dan Mendagri (verifikasi BPHTB)
1Apa yang Berubah melalui PERINTIS
Kebijakan ini dituangkan dalam Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1803/SK-HR.01/VIII/2026 tentang Peralihan Hak Terintegrasi atau PERINTIS 10 Hari.[2] Cakupannya adalah peralihan hak berbasis akta PPAT, seperti jual beli, hibah, dan tukar-menukar. Menurut Kementerian ATR/BPN, layanan peralihan hak mencakup sekitar 70 persen layanan pertanahan, sehingga PERINTIS menjadi titik awal transformasi layanan yang lebih luas.[4]
Secara normatif, kerangka dasarnya tidak berubah. Pasal 19 UUPA mewajibkan pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum, sedangkan PP No. 24 Tahun 1997 sebagaimana diubah melalui PP No. 18 Tahun 2021 tetap mensyaratkan bahwa peralihan hak karena jual beli hanya dapat didaftarkan berdasarkan akta PPAT. Yang diubah PERINTIS adalah tata kelola waktu dan integrasi data di antara pemerintah daerah, PPAT, dan Kantor Pertanahan.
Percepatan bertumpu pada tiga simpul layanan. Verifikasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dialokasikan tiga hari, pembuatan Akta Jual Beli oleh PPAT dua hari, dan penyelesaian permohonan di Kantor Pertanahan paling lama lima hari. Integrasi data perpajakan dan pertanahan menjadi penopang utama alur tersebut.[3]
Catatan LS LAW: sumber publik belum seragam menyebut apakah hitungan memakai hari kerja atau hari kalender. Konfirmasikan kepada PPAT dan Kantor Pertanahan setempat sebelum dijadikan tenggat kontraktual.
2Membaca "10 Hari" dengan Tepat
Target 10 hari mencakup rangkaian layanan yang melibatkan beberapa pihak. Karena itu, target tersebut tidak tepat langsung ditafsirkan sebagai 10 hari sejak penandatanganan AJB. Jam mulai tiap simpul bergantung pada kelengkapan berkas yang diterima simpul tersebut.
Sebelum menetapkan jadwal pembayaran atau penyelesaian transaksi, para pihak perlu memastikan tiga hal: titik awal penghitungan, kelengkapan persyaratan pada setiap tahap, dan prosedur apabila berkas dikembalikan untuk diperbaiki. Dalam praktik, berkas yang dikembalikan dapat membuat hitungan waktu dimulai ulang.
"Target administratif adalah alat perencanaan, bukan jaminan hukum. Kontrak yang baik tetap mengatur apa yang terjadi ketika target itu tidak tercapai."
CATATAN HUKUM LS LAW
3Dampak terhadap Transaksi Klien
Percepatan balik nama berdampak langsung pada tiga jenis transaksi yang sering kami dampingi. Layanan yang lebih terukur membantu penyusunan jadwal, tetapi penyesuaian kontrak tetap harus mengikuti risiko transaksi yang sebenarnya.
4Catatan Kritis: Kecepatan dan Verifikasi Substantif
Fiktif positif perlu dibaca sesuai lingkupnya. Dalam penjelasan peluncuran, pendekatan ini dipakai pada tahap verifikasi BPHTB: apabila pemerintah daerah tidak memverifikasi dalam tiga hari, permohonan dianggap disetujui.[1] Persetujuan itu menyangkut aspek pajak daerah. Ia tidak semestinya diperlakukan sebagai bukti bahwa kepemilikan dan kewenangan penjual untuk mengalihkan tanah telah diperiksa.
Akselerasi administratif tanpa penguatan verifikasi substantif juga berpotensi menimbulkan risiko baru atas keabsahan dokumen. Sejumlah kalangan PPAT bahkan telah menyampaikan keberatan terkait kemungkinan peralihan atas objek yang masih bersengketa serta perluasan peran PPAT di luar kewenangannya.[5]
Peta Risiko dan Mitigasi
| Risiko | Tingkat | Uraian | Mitigasi yang Kami Sarankan |
|---|---|---|---|
| Dokumen alas hak cacat atau palsu | TINGGI | Waktu pemeriksaan yang lebih singkat mempersempit ruang deteksi pemalsuan dan ketidaksesuaian riwayat perolehan. | Pengecekan sertipikat, warkah, dan riwayat peralihan secara mandiri sebelum AJB. |
| Objek dalam sengketa atau dibebani | TINGGI | Sengketa, sita, atau Hak Tanggungan yang belum tercatat dapat lolos bila pemeriksaan hanya administratif. | Penelusuran perkara di pengadilan, SKPT, dan pernyataan serta jaminan penjual. |
| Salah membaca titik awal 10 hari | SEDANG | Jadwal pembayaran atau denda keterlambatan dihitung dari tanggal yang keliru. | Definisikan pemicu tiap tahap secara tegas dalam perjanjian. |
| Kesiapan kantor di luar percontohan | SEDANG | Penerapan nasional masih bergantung pada hasil uji coba dan Peraturan Menteri. | Verifikasi status layanan pada Kantor Pertanahan terkait sebelum menandatangani jadwal. |
| Ketidaksesuaian data fisik | SEDANG | Batas dan luas di sertipikat belum tentu sesuai dengan kondisi lapangan. | Peninjauan lokasi dan, bila perlu, pengukuran ulang. |
5Action Points bagi Klien
Rekomendasi kami: sesuaikan linimasa closing dengan proses baru ini, namun tetap jalankan uji tuntas dokumen fisik dan yuridis secara independen, termasuk pada transaksi di kantor pertanahan yang sudah menerapkan PERINTIS.
- Petakan ulang linimasa closingSusun jadwal berdasarkan tiga simpul (3-2-5) dan sediakan cadangan waktu untuk perbaikan berkas.
- Uji tuntas sebelum AJBPeriksa identitas dan kewenangan para pihak, riwayat perolehan, beban, serta potensi sengketa atas objek.
- Kaitkan pembayaran dengan buktiPenahanan sebagian harga atau rekening penampungan (escrow) dilepas berdasarkan bukti penyelesaian tahap, bukan tanggal target.
- Cek kesesuaian fisikCocokkan data sertipikat dengan kondisi lapangan, terutama untuk lahan proyek dan aset target akuisisi.
- Atur alokasi tanggung jawabTegaskan siapa mengurus dokumen, membayar BPHTB dan PPh, serta langkah tindak lanjut bila terjadi kendala.
- Simpan jejak setiap tahapArsipkan tanda terima, bukti pembayaran, dan nomor berkas sebagai bukti apabila timbul sengketa.
- Konfirmasi status kantor pertanahanUntuk transaksi di luar wilayah percontohan, pastikan kesiapan layanan sebelum menetapkan tenggat.
- Pantau regulasi lanjutanPeraturan Menteri untuk penerapan nasional dapat mengubah detail prosedur dan penghitungan waktu.[4]
Pandangan LS LAW
PERINTIS memberi kesempatan membangun pelayanan pertanahan yang lebih mudah dipantau dan memiliki waktu penyelesaian yang lebih terukur. Keberhasilannya akan terlihat ketika percepatan berjalan bersama data yang akurat, pemeriksaan yang memadai, dan pembagian tanggung jawab yang jelas.
Bagi masyarakat maupun pelaku usaha, persiapan transaksi yang tertib tetap menjadi dasar untuk menikmati manfaat digitalisasi secara aman.
Sumber Rujukan
- ANTARA, "BPN: Peralihan Hak Terintegrasi awali layanan pertanahan lebih cepat", 2026.
- JDIH ATR/BPN, Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN No. 1803/SK-HR.01/VIII/2026 tentang Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS) 10 Hari.
- Teropong Barat, "Verifikasi BPHTB Kini Maksimal 3 Hari, ATR/BPN dan Kemendagri Percepat Layanan Balik Nama", Agustus 2026.
- ANTARA, "Peralihan hak terintegrasi 10 hari akomodir transformasi 70 persen layanan Kementerian ATR/BPN", 3 September 2026.
- Metro Rakyat, "Kepmen ATR/BPN Perintis 10 Hari Dinilai Berpotensi Seret PPAT ke Perbuatan Melawan Hukum", September 2026.
Peraturan: UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria; PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah; PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
Penafian. Tulisan ini merupakan pandangan umum LS LAW atas perkembangan regulasi per September 2026 dan disusun berdasarkan informasi publik yang tersedia. Tulisan ini bukan nasihat hukum atas suatu kasus tertentu. Ketentuan teknis PERINTIS masih dapat berubah seiring evaluasi uji coba dan penerbitan Peraturan Menteri. Untuk kebutuhan transaksi spesifik, silakan menghubungi tim LS LAW.
